Comment acheter un bien immobilier à deux sans être marié ?

Il est très fréquent aujourd’hui que des couples achètent ensemble leur appartement, terrain ou maison sans être marié: Certains préfèrent rester concubins, d’autres font le choix du PACS. 

Dans ce contexte, quelles sont les questions à se poser pour un achat à deux réussi ?

Lors d’un achat à deux, il faut déterminer des pourcentages de propriété

Par principe, lorsque le couple est propriétaire à deux, il est en indivision. 

A l’inverse du mariage sous la communauté, où le bien acheté entre dans le patrimoine des deux époux à parts égales, lorsque l’on est concubin ou partenaire, on doit se mettre d’accord sur des pourcentages de propriété avant d’acheter le bien que l’on convoite. 

En effet, l’achat ne se fait pas obligatoirement à parts égales. Toutefois, à défaut d’indication contraire dans l’acte d’acquisition, le bien est détenu pour moitié par les partenaires pacsés ou concubins. 

En réalité, il est important que les proportions choisies correspondent à la participation financière de chacun (On tiendra compte ici de l’apport personnel et/ou de la contribution au remboursement des prêts).

A titre d’exemple, si madame peut rembourser un crédit de 500 euros par mois et que monsieur peut rembourser le même montant de crédit, ils seront in fine propriétaire de leur maison ou appartement à parts égales. En revanche, si madame a une capacité de remboursement de 1000 euros par mois et monsieur 500, à terme, madame sera propriétaire des 2/3 du bien et monsieur en possédera 1/3. 

Lors d’un achat à deux, il faut évoquer les conséquences de l’achat afin de mieux les appréhender.

A l’occasion d’un achat à deux, le bien immobilier est en indivision. 

En conséquence, les frais d’entretien, d’amélioration et de réparation se répartissent en fonction des proportions de l’acquisition. 

A titre d’exemple, si madame et monsieur sont propriétaires de leur maison ou appartement à parts égales, ils devront payer les frais inhérents au bien dans les mêmes proportions. Si à l’inverse, madame est propriétaire des 2/3 du bien, il lui appartiendra de payer les frais liés à la propriété du bien dans ces proportions (2/3). 

A noter : En ce qui concerne les décisions importantes telles que la vente, il est nécessaire d’avoir l’accord des deux membres du couple.

Que se passe -il en cas de séparation ou de décès d’un des partenaires ou concubin ?

Si le couple se sépare :

• L’un des partenaires ou concubins peut racheter la part de l’autre ou  ;  
• Le bien immobilier peut être vendu .

En cas de rachat de part par l’un des partenaires ou concubins, l’indivision prend fin. 

Attention, le rachat suppose que l’acquéreur puisse financer la totalité de l’achat (ce qui correspond au prêt restant dû et au rachat de la part de l’autre )

Si le bien immobilier est vendu, le prix est partagé en fonction des pourcentages de propriété de chacun. Il conviendra ici de se référer à ce qu’il est noté dans le titre de propriété. Si rien n’est stipulé dans l’acte, le prix de vente est partagé par moitié entre les propriétaires (après complet remboursement bien entendu du crédit restant à courir)

Si l’un des partenaires ou concubins décède :

Par principe, à défaut de testament, le partenaire ou concubin n’hérite pas de la part du défunt. 

En conséquence, le partenaire ou concubin se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt. 

A défaut de testament le privilégiant, s’il souhaite conserver l’intégralité du bien, il devra acheter les parts des héritiers. 

Concernant le partenaire pacsé, il semble important de préciser qu’il bénéficie d’un droit d’usage temporaire d’un an sur le logement constituant son habitation principale et sur le mobilier le garnissant. 

Y a t-il des solutions pour améliorer la situation du partenaire ou concubin survivant ?

Afin d’améliorer la situation du partenaire ou concubin, il est possible de mettre en place notamment : 

• Un pacte de préférence ;
• Un testament. 

Avec le testament, le partenaire pacsé est exonéré de droit de succession. Le concubin quant à lui, reste taxé à 60% après un faible abattement. 

Il faudra être vigilant ici sur le montant du legs qui ne doit pas porter atteinte aux droits légaux des enfants sur la succession. 

Avec le pacte de préférence, il sera possible d’accorder au concubin ou au partenaire survivant, un droit prioritaire d’achat en cas de vente du bien .