Comment se calcule le taux d’endettement et donc la capacité d’emprunt d’une personne ?

Généralement, les banques prêtent à leurs clients à un taux n’excédant pas 33 %, il s’agit d’une norme. Ce taux d’endettement est à respecter quel que soit le type d’investissement envisagé (Résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif etc)

! Ce taux n’étant pas règlementaire, cette limite de 33% pourra à titre exceptionnel être dépassée pour les revenus élevés qui bénéficient d’un reste à vivre conséquent.

Par définition, le taux d’endettement est le rapport entre les charges financières mensuelles et le revenu disponible. Afin de comprendre cette formule de calcul, il convient de s’arrêter un instant sur la notion de charge financière mensuelle.

Dans le cadre de la souscription d’un crédit immobilier, qu’est-ce qu’une charge financière mensuelle ?

Les charges financières mensuelles comprennent :

• Les mensualités de crédit immobilier pour la résidence principale;
• Les mensualités de crédit immobilier pour la résidence secondaire;
• Les mensualités de crédit immobilier pour les investissements locatifs;
• Les mensualités de crédit à la consommation ou crédit revolving (=crédits réalisés pour les biens de consommation courante (mobilier, télévision etc) ainsi que pour l’achat d’un véhicule par ex) ;
• Les pensions alimentaires versées ;
• Le loyer mensuel de la résidence principale (On est ici Dans l’hypothèse où l’investisseur est locataire et où il ne souhaite pas acquérir sa résidence principale. S’il souhaite souscrire un crédit pour acquérir sa résidence principale, son loyer n’est pas à prendre en compte car il a vocation à être remplacé par le remboursement d’un prêt).

A noter : Lorsque le taux d’endettement est de 33% maximum, les impôts fonciers et l’impôt sur le revenu ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement.

En conséquence, LA REFORME DU PRELEVEMENT A LA SOURCE, en vigueur depuis le 1^erjanvier dernier, N’A PAS VOCATION A MODIFIER LES MODALITES DE CALCUL DU TAUX D’ENDETTEMENT ET DONC LE MONTANT DES PRETS CONSENTIS AUX PARTICULIERS. 

 Quels sont les revenus à prendre en compte pour le calcul du taux d’endettement ?

• Les revenus professionnels stables (Salaires, BIC, BNC)
• 70 à 80% des revenus fonciers (Il s’agit là de tenir compte du taux de vacance locative et du risque d’impayé si l’on ne s’est pas prémuni contre ce risque)
• Et tous les revenus perçus par le demandeur du crédit qui ont vocation à être pérennes pendant toute la durée du prêt.

Et en pratique, comment se passe la souscription d’un prêt immobilier ?

Prenons la situation de Victoria.

Elle souhaite souscrire un prêt immobilier pour faire l’acquisition de sa résidence principale à Salon de Provence, dans le sud de la FRANCE.

• Elle est salariée en CDI depuis 2 ans. Ses revenus mensuels sont de 2500 euros par mois.
• Elle a hérité d’un studio qu’elle loue 500 euros par mois.
• Afin de remplacer sa voiture, elle a souscrit un emprunt à la consommation pour lequel elle est toujours engagée à hauteur de 200 euros par mois.  

Sa capacité d’emprunt sera la suivante:

• Les revenus à prendre en compte seront son salaire (2500) et 70% de ses revenus locatifs (350) soit 2850 euros.

Elle est déjà engagée dans un crédit de 200 euros par mois.

En conclusion:

• Ses charges financières sont de 200 euros;
• Les revenus qu’elle peut prendre en compte sont de 2850 euros.
• Son taux d’endettement est de 949,50 euros (2850 € x 33,3% )

Pour sa résidence principale, elle pourra souscrire un crédit de maximum de 749,50 euros car elle a déjà un crédit de 200 euros à rembourser.