Quel est le mode d’emploi du régime micro-foncier ?

Lorsque l’on commence à réaliser des investissements immobiliers, il peut paraître complexe et fastidieux de réaliser une déclaration de revenus fonciers. Afin de palier à ces contraintes, le régime simplifié d’imposition dit « micro-foncier » peut-être une solution efficace. 

Quelles sont les conditions d’application du régime micro-foncier ?

Selon l’article 32 du code général des impôts, lorsque le montant du revenu brut annuel n’excède pas 15 000 €, le bailleur à la possibilité de bénéficier du régime micro-foncier. 

Pour l’appréciation de la limite de 15 000 euros, le propriétaire doit faire la somme de l’ensemble des revenus bruts reçus par le foyer fiscal.

Il convient ici de noter que:

• si le bailleur est redevable de la TVA parce que le local est donné en location à un professionnel, cette limite doit être entendue hors taxe;

• En cas de début ou de cessation de la location en cours d’année, il n’y a pas lieu d’ajuster cette limite prorata temporis;

• Dans l’hypothèse d’un dépassement de cette limite, le régime réel de détermination du revenu foncier s’applique de plein droit. 

Quelles sont les recettes à prendre en compte pour l’appréciation du seuil du régime micro-foncier de 15 000 € ?

Nous prendrons ici en compte:

• Les revenus tirés des locations elles-mêmes ainsi que les revenus que pourraient produire les biens dont le propriétaire se réserve la jouissance. (ex: locaux professionnels dont on se réserve la jouissance, biens ruraux etc …)

• Toutes les recettes perçues au cours de l’année, mêmes si elles correspondent à une période supérieure à l’année civile (ex: Les arriérés de loyers encaissés au cours d’une année sont retenus pour l’appréciation du plafond de l’année en cause) 

• Les recettes perçues par l’ensemble des membres du foyer fiscal.

Dans quels cas, le régime dit « micro foncier » ne peut pas s’appliquer ?

Le régime du micro foncier ne s’applique pas lorsque le contribuable ou l’un des membres de son foyer fiscal est propriétaire d’immeubles relevant de certains régimes particuliers. Il en est ainsi pour les propriétaires : 

• De monuments historiques données en location;

• D’un immeuble relevant du régime de la loi Malraux;

• D’un logement neuf qui bénéficie d’un régime d’amortissement Périssol, Besson ou Robien;

• D’un logement ancien au titre duquel le propriétaire bénéficie du dispositif Scellier. 

Comment sont imposés les revenus locatifs dans le cadre d’un régime micro-foncier ?

Si les conditions d’application du régime micro foncier que nous venons d’énoncer sont respectées, le bailleur bénéficie d’un abattement de 30% calculé sur le montant de ses recettes brutes. Ce montant est censé représenter les frais générés par la location.

Dans le cadre du régime micro-foncier, le propriétaire foncier est dispensé de l’obligation de déposer une déclaration propre aux revenus fonciers. Il lui suffit de porter le montant des revenus encaissés sur sa déclaration annuelle de revenus. L’abattement est ensuite réalisé directement par l’administration lors du calcul de l’impôt. 

Pour vos revenus locatifs, devez-vous choisir entre le micro-foncier ou le régime réel ? 

Nul n’étant tenu de payer plus d’impôt qu’il ne doit, il conviendra ici de comparer les avantages liés à chaque régime pour déterminer, au regard de sa situation, le régime qui lui sera le plus favorable.

Il conviendra toutefois de noter que le régime micro-foncier est de principe pour tout propriétaire qui réalise des recettes inférieures au seuil de 15 000 €. 

Concernant le régime réel de détermination du revenu foncier, l’option est possible :

• Elle doit être réalisée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration de revenus;

• Elle est globale et irrévocable pour une période de 3 ans.

Enfin, le régime micro-foncier cesse de produire ses effets dès que le propriétaire réalise des recettes supérieures à la limite de 15 000 €. Dans ce cas, le régime réel devient applicable de plein droit. A l’inverse, le régime du micro-foncier redevient applicable dès que les recettes deviennent inférieures au seuil de 15 000 €.