Par principe, nous sommes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que nous réalisons dans le cadre de la gestion de notre patrimoine immobilier privé.
La plus-value immobilière se calcule de la manière suivante:
Quand le prix de vente d’un bien est > à son prix d’acquisition = montant de la plus value brute
A noter: Le prix d’acquisition peut-être majoré de plusieurs dépenses engagées par le propriétaire (frais de notaires, dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, d’amélioration etc). Il en va de même du prix de cession pour lequel on peut déduire les frais supportés par le vendeur au moment de la vente. (Il peut s’agir par ex des frais versés à un agent immobilier, des frais liés à la réalisation des diagnostics obligatoires, des frais de mainlevée d’hypothèque etc)
En sus de l’impôt sur le revenu au taux de 19%, la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (depuis 1er/01/2018).
Une fois le montant de la plus-value brute déterminé, un abattement pour durée de détention peut s’appliquer.
Les délais de détention doivent être calculés par périodes de 12 mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession. Cet abattement pourra atteindre 100% et donc avoir pour conséquence l’exonération totale de la plus-value immobilière:
! Le calcul de l’abattement pour durée de détention n’est pas le même pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux
| Durée de détention |
Taux d’abattement applicable pour chaque année de détention Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Taux d’abattement applicable pour chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
| 22ème année révolue | 4% | 1,6% |
| Au delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au delà de la 30 ème année | Exonération | Exonération |
Et les cas d’exonération, on en parle ?
La plus-value immobilière est exonérée pour:
- La vente de sa résidence principale et ses dépendances immédiates.
- La vente d’un logement en vue d’acquérir sa résidence principale.
Cette exonération concerne les personnes non propriétaires de leur logement qui vendent un bien immobilier pour acheter leur résidence principale. !Pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions.
- Les ventes inférieures à 15 000 euros.
- Les biens détenus depuis plus de 30 ans.
Compte tenu des abattements pour durée de détention repris dans le tableau ci-dessus, la plus-value est exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (CSG/CRDS).
La plus-value immobilière est également exonérée pour:
- Les ventes réalisées par une personne retraitée ou invalide.
- Les ventes réalisées par des non-résidents.
- Les ventes réalisées en zone tendue. Il convient toutefois de noter que l’exonération ici est seulement partielle.
Pour reprendre la situation d’Alice:
1- Si elle décide de vendre sa résidence principale elle ne sera pas soumise à la fiscalité des plus-value immobilière car elle pourra faire valoir le cas d’exonération lié à la nature du bien cédé, à savoir la résidence principale.
2- La vente de ces deux garages au prix unitaire de 15 000 euros lui permettra également de bénéficier de l’exonération des ventes inférieures ou égales à 15 000 euros. Alice pour bénéficier de cette exonération devra tout de même rester vigilante à ce que ces deux ventes ne soient pas cédées au même acquéreur car dans ce cas, il y aurait une prise en compte du montant global du prix de cession.
3- Enfin, si Alice décide de vendre l’appartement qu’elle a reçu en donation il y a 22 ans, elle sera exonérée de plus-value sur ce bien au titre de l’impôt sur le revenu mais sera redevable des prélèvements sociaux sur le montant de la plus-value brute déduction faite de l’abattement dont elle bénéficie pour durée de détention.
Alice étant propriétaire depuis 22 ans de l’appartement qu’elle a reçu en donation, le montant de son abattement est de 28% au titre des prélèvements sociaux qui sont de 17,2% (Elle n’a pas bénéficié d’exonération les 5ères années puis, pendant 16 ans, elle a cumulé 26,4% d’abattement (1,65×16) et pour la 22ème année, elle bénéficie d’un abattement de 1,6% qui vient s’ajouter aux abattements précédents).