Vendre un bien immobilier dans les meilleures conditions n’est pas chose aisée lorsque l’on ne s’est jamais prêté à l’exercice. Afin de vous accompagner dans votre démarche, nous souhaitions partager avec vous quelques conseils simples pour réussir votre projet.
Avant de se lancer dans l’aventure, il est tout d’abord nécessaire de vous renseigner sur l’opportunité de vendre votre bien immobilier au regard du cadre fiscal et règlementaire dans lequel vous vous inscrivez.
Quelles sont les conséquences fiscales de la vente de votre bien immobilier ?
En réponse à cette question, nous vous invitons à lire notre article sur les modalités de calcul des plus-values immobilières et de faire le test.
Sachez toutefois que si vous souhaitez vendre votre résidence principale, vous ne serez pas redevable au titre des plus-values immobilières. En effet, la plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.
Pour info :
- Il doit s’agir de votre résidence principale habituelle et effective : c’est à dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année ; ainsi, l’utilisation temporaire d’un logement, notamment juste avant sa vente, ne vous permettra pas de bénéficier de l’exonération.
- Les « dépendances immédiates et nécessaires » comme les caves, garages, chambres de bonne… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.
- Un garage, qui n’est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d’un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate.
- Il doit également s’agir de votre résidence principale au jour de la cession ; cependant, si vous avez déjà quitté le logement au jour de la vente, vous pouvez tout de même bénéficier de l’exonération à condition que vous l’ayez occupé jusqu’au jour de sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai normal (en principe un an).
Vous pensez savoir calculer une plus-value immobilière et pouvoir détecter les cas d’exonération ou vous avez tout simplement envie d’en savoir plus ? Faites le test !
Après s’être renseigné sur le cadre fiscal de la future vente, il convient de prendre connaissance des obligations règlementaires à la charge du vendeur.
Quels sont les obligations d’information à la charge du vendeur ?
Afin d’améliorer l’information de l’acheteur, depuis les années 1990, le vendeur d’un bien immobilier doit annexer à toute promesse de vente, un dossier de diagnostics techniques (DDT).
Il appartient au vendeur de faire réaliser ce document par un professionnel, dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité et qui a souscrit une assurance couvrant sa responsabilité.
Le cas échéant, le DDT est annexé à la promesse de vente ou à défaut, à l’acte de vente notarié.
Le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur.
Le dossier de diagnostics techniques doit contenir les diagnostics suivants :
- Le diagnostic AMIANTE qui est un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante. Il s’impose pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1erjuillet 1997. Si aucune trace d’amiante n’est détectée, la durée de validité du document est illimitée.
- Le diagnostic ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF est un document relatif à l’installation d’assainissement non collectif. Il est nécessaire pour tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public (=égout). Ce document est valable 3 ans.
- Le diagnostic PLOMB correspond à un constat de risque d’exposition au plomb (CREP). Il concerne les immeubles d’habitation construits avant le 1erjanvier 1949. Le constat doit dater de moins d’un an.
- Le diagnostic ELECTRICITE est un état de l’installation intérieure électrique. Il est obligatoire lorsque l’installation date de plus de 15 ans. Cet état doit dater de 3 ans maximum au moment de la vente.
- Le diagnostic ERNMT est un état des risques naturels, miniers et technologiques. Ce rapport n’est valable que 6 mois.
- Le diagnostic GAZ est un état de l’installation intérieure de gaz. Il est obligatoire lorsque l’installation date de plus de 15 ans, cet état doit dater de 3 ans maximum au moment de la vente.
- Le diagnostic TERMITES est un état relatif à la présence de termites. Il est nécessaire pour les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Ce rapport n’est valable que 6 mois.
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) renseigne notamment sur la quantité d’énergie consommée par un bâtiment et sur sa performance énergétique. Ce diagnostic est valable pour une durée de 10 ans.
- Le diagnostic MERULE. Il s’agit d’une information obligatoire depuis mars 2014 portant sur la présence d’un risque de mérule (champignon) pour tous les immeubles bâtis situé dans une zone ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral.
- Le diagnostic Radon. Depuis le 1er juillet 2017, les vendeurs d’un bien immobilier situé dans l’une des zones à « potentiel radon » (gaz radioactif incolore et inodore) sont tenus de réaliser un diagnostic pour informer leur acquéreur de l’existence de ce risque. Les immeubles concernés ainsi que les modalités de surveillance et les niveaux d’activité volumique à risque sont définis par voie réglementaire.
Y a t-il des diagnostics supplémentaires pour les logements en copropriété ?
- Le diagnostic de métrage dit Loi Carrez. Il s’agit d’un certificat attestant de la surface du lot concerné. Il doit obligatoirement figurer dans l’acte de vente lorsque la vente porte sur un logement dans un immeuble en copropriété avec une partie privative (sans cave, garage, emplacement de stationnement…) au moins égale à 8 m2.
! Une demande en diminution du prix est possible lorsque ce diagnostic comporte une erreur de surface de plus de 5%.
- Le diagnostic technique de l’immeuble en copropriété. Depuis le 1er janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire, d’une part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d’habitation) de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété et, d’autre part, pour tous les immeubles (à destination partielle ou totale d’habitation) soumis à une procédure d’insalubrité et pour lesquels l’administration demande au syndic de lui produire un DTG.
A noter : A l’occasion de la vente d’un logement en copropriété, le vendeur devra également remettre au futur acquéreur : le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le carnet d’entretien de l’immeuble, tenu à jour par le syndic, le montant des charges de la copropriété et l’état global des impayés.
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